三年庫存增長104% 地產業“過剩產能”待消化
http://www.crei.cn 來源：21世紀經濟報道
盡管房地產投資增速正在逼近歷史低點，但樓市庫存規模卻在不斷攀升。
國家統計局10月19日發布數據顯示，9月末全國商品房待售面積為66510萬平方米，已連續四個月保持上漲。相比2012年同期該指標增長了104%。過去三年間，全國樓市庫存已翻倍。
房地產投資長期維持高速增長，被認為是導致庫存攀升的主要原因。分析人士指出，盡管房地產投資增速已接近歷史低點，但庫存上漲的慣性仍然存在。
在這其中，不同城市間的分化尤其嚴重。易居克爾瑞發布的數據顯示，截至今年9月，4個一線城市的商品住宅去化周期均在10個月以下，而大連、沈陽等二線城市的去化周期則超過20個月。這也將對不同城市的市場走勢產生決定影響。
值得注意的是，隨著供應端的乏力，庫存規模已接近觸頂。官方和民間的數據都顯示，近期重點城市的住宅庫存開始下降。困擾中國樓市多年的高庫存壓力，有望得到緩解。
比最低點增長120%
過去三年間，中國房地產市場處于庫存快速累積階段。國家統計局數據顯示，自2012年4月至2015年9月的42個月間，全國商品房（住宅+商業）待售面積有41個月維持上升，僅在今年5月出現下調。
與2012年3月30122萬平方米的最低值相比，在過去的3年零10個月里，全國商品房待售面積累計增長了120%。
分析人士指出，庫存數據的增加，主因在于過去多年來全國房地產開發投資、土地出讓面積、房屋新開工面積等指標保持高速增長，使得市場的新增供應大幅增加。相比之下，市場消化庫存的速度慢于供應增加速度。
統計局數據顯示，2010年至2014年間全國房地產開發投資增速分別為33.2%、27.9%、16.2%、19.8%和10.5%，而同期的商品房銷售面積增速分別為10.1%、4.9%、1.8%、17.3%和-7.6%。
盡管上述兩個指標并不具有直接相關性，但這種對比仍可說明一個事實：過去5年間，房地產開發投資維持高速增長，且增長速度明顯快于同期的商品房銷售速度。直到進入2015年，兩者的對比關系才開始反轉。
這種大規模投資帶來的慣性，被認為是樓市庫存長期上漲的主因。這也能夠解釋，為何全國房地產投資增速已經連續20個月出現下滑，但庫存仍然維持著慣性上漲的態勢。
“還有一個現象不可忽視，過去幾年土地、人力等成本相對不高，同樣的投資規模，產生的房屋可售面積會更大。”一位接近國土資源部的專家向記者表示，在其近期的調研中，發現三四線城市供大于求現象嚴重，很多待售商品房項目的拿地時間都是在四五年前，甚至更早。
他表示，這些城市仍然處于人口凈流出狀態，因此這部分庫存的去化尤其困難，并被視為房地產業真正的“過剩產能”。
分化現象明顯
整體庫存增長的大環境，在不同地區、城市之間的實際情況千差萬別。
根據易居克爾瑞近期發布的數據，截至今年9月，全國29個重點城市商品住宅總庫存量為28808萬平方米，環比下降1%。該機構認為，今年整體供應處于低位，而成交大大好于去年同期，有效地消耗了庫存量。
在這其中，以二三線城市為主的14個城市庫存出現環比下降，包括4個一線城市在內的15個城市庫存仍在增長。
從去化周期來看，4個一線城市的去化周期均小于10個月，平均周期為8.1個月。25個二三線城市的平均去化周期為11.7個月。其中，南京、合肥、蘇州、武漢等城市的去化周期在8個月以內；海口、無錫則在18個月以上；大連、沈陽的去化周期甚至達到23個月和26個月。
上述專家認為，地方財政吃緊是造成如今二三線城市庫存高企的主因。在廣大二三線城市和中西部城市，由于經濟發展水平不高，地方政府更傾向于集中大規模供地。“一些西部城市，前幾年供地規模動輒達到上千畝，現在出現‘空城’就不奇怪。”他說。
據中國指數研究院統計，從2009年到2012年上半年，武漢成交的住宅用地規劃建筑面積超過8000萬平方米，接近四個一線城市住宅用地成交規模的總和。
他還表示，前些年因無序規劃而涌起的“新城、新區開發熱”，如今也承載了大量庫存。
相比之下，一線城市的庫存水平總體偏低，這主要源于前些年供地節奏緩慢。但其“副作用”在于，如今一線城市“搶地”現象嚴重，房價上漲壓力巨大。
投資熱情“由面到點”
龐大的庫存規模是困擾中國樓市多年的頑疾。但受訪者指出，好消息在于，隨著房地產投資增速持續滑向低點，庫存規模也有望出現下行拐點。
中原地產首席分析師張大偉就認為，隨著房地產投資增速持續下跌，而房地產銷售繼續維持高水平，整體庫存水平有望在四季度出現下滑。
張大偉表示，供需關系逆轉的現實正在影響房企的投資熱情。今年前9月，西部地區首次出現房地產投資負增長，意味著房地產投資增速已經到達“冰點”，未來即使增速有所回升，但低增長已經成為常態。
他還指出，近幾年來部分二三線城市推地頻繁遇冷，開發商向一線城市“扎堆”，也說明投資熱情正在“由面到點”縮小。
而在銷售端，易居克爾瑞的分析指出，隨著數量增長型人口紅利結束，老齡化趨勢加快，2014年行業轉折點已經出現，預計在2016年-2018年市場將會進入平穩期，樓市年成交量維持在12-13億平方米的相對高位。
一組數據似乎能佐證這種跡象。根據統計局數據，在過去5個月中，全國住宅待售面積有4個月出現下調，僅在7月出現上漲。由于商品房總體庫存中以住宅為主，因此總體庫存的下調被認為是大概率事件。
事實上，從2014年下半年以來，監管層連續出臺調控政策，如松綁限購、降低首付比例和貸款利率水平等，目的在于促進市場成交，消化庫存。
但這并不意味著樓市庫存壓力可以盡快緩解。上述專家指出，中國房地產市場的總體庫存水平仍處高位，尤其在廣大二三線城市，還存在大量“難啃的骨頭”，去庫存之路任重道遠。
（作者：張敏）
